임대차 3법 중 하나인 계약갱신청구권은 세입자가 집 주인에게 계약기간 동안 1회에 한하여 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리 입니다. 계약청구권행사시 꼭 알아야 할 점을 살펴봅니다.
계약갱신청구권이란?
- 세입자가 계약 만기 6개월전부터 1개월전까지의 기간 내에 집 주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 집 주인은 법에서 인정하는 사유 없이는 이를 거부할 수 없습니다.
계약갱신청구권 행사는 어떻게?
- 세입자가 집 주인에게 갱신을 요구할 때는 구두로도 가능하지만, 분쟁 상황을 대비하기 위하여 문서화 하는 것이 좋습니다.
- 세입자가 묵시적 갱신으로 4년 이상을 거주했다고 하더라도 묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 보지 않으므로 세입자에게는 1회의 갱신청구권이 남아 있는 것입니다.
- 간혹 집 주인과 세입자가 갱신청구권을 행사하지 않겠다는 계약을 하였더라도 그 약정의 효력은 없습니다. 주택임대차보호법상 갱신청구권은 강제규정이기 때문 입니다.
계약갱신청구권 행사 기간은?
- 계약갱신청구권의 행사기간은 계약 만기일로부터 6개월 전에서 1개월 전까지 입니다. 다만, 2020. 12. 10 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차의 세입자는 계약 만기일로부터 6개월전에서 2개월 전까지 행사하여야 합니다.
- 계약갱신청구권은 소급적용이 가능합니다. 2020. 7. 31 이후에 체결된 계약 뿐만 아니라 그 이전에 체결된 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 2020. 7. 31 이전에 집주인이 갱신을 거절하고 다른 세입자와 임대계약을 하였다면 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
계약일자를 잘 확인하시어 정해진 기간 내에 행사를 하셔야 효력이 생기니 반드시 확인이 필요합니다.
계약갱신청구권 행사의 효력은?
- 세입자의 갱신청구권 행사로 계약이 갱신되면 종전 임대차 계약과 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장 됩니다. 그런데 연장된 기간 중도에 세입자는 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 집주인이 해지 통지를 받고 3개월이 지나야 해지됩니다. 또한 계약갱신청구권의 행사 뿐만 아니라 묵시적 갱신에서도 세입자는 중도 해지가 가능 합니다. 주택임대차보호법은 세입자 보호법이므로 가능합니다.
계약갱신청구권 행사시 주의할 점은?
- 계약 만기 6개월 전부터 계약갱신청구권 행사는 1회만 사용이 가능하므로 세입자는 사용시기를 잘 고려하셔야 합니다.
- 세입자와 집주인 모두 계약갱신청구권을 행사할 경우 문서화 하시는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다.
- 계약갱신청구권을 행사할 경우에는 5%의 임대료 인상이 가능 합니다. 무조건 인상은 아니니 집 주인과 협의를 통하여 원만하게 조정할 수 있습니다.
계약갱신청구권의 거부 사유는?
- 세입자의 계약 위반하였을 경우
- 집 주인과 세입자의 보상으로 합의를 했을 경우
- 집 주인의 실거주를 사유로 거부했을 경우
- 주택의 멸실이나 재건축등의 사유로 거부했을 경우
